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周二石家庄公积金新政专题限离加入石家庄楼市已进五限时代但难挡调控渐松趋势过半职工一年提取近百亿公积金

2019-08-16 17:17:42来源:励志吧0次阅读

周二石家庄公积金新政专题: 限离 加入石家庄楼市已进 五限 时代但难挡调控渐松趋势 过半职工一年提取近百亿公积金新政被迫扎起篱笆

92019年4月农历己亥年三月初五

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4月9日,敬请关注易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)周二石家庄住房公积金新政专题:

易居河北研究院观点:近期的住房公积金新政在石家庄房地产市场上引起了较大反响。实际上,住房公积金在石家庄市场实属“鸡肋”。一方面,住房公积金个人贷款在房地产市场交易中的占比不高。根据易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)的统计,2018年全年,石家庄住房公积金支持购房、建房125.91万平方米;到年末住房公积金个人贷款的市场占有率仅11.41%,刚刚超过10%。尽管石家庄曾有政策要求房企和项目须与石家庄市住房公积金管理中心签署协议,用以支持住房公积金个人贷款在项目落地,但实际执行效果不佳,房企和项目接受住房公积金个人贷款者寥寥,对住房公积金审批、放款门槛高、速度慢、额度低有较大抗性,住房公积金个人贷款最高额度仅有60万元,也难以独立支持当前商品住房和二手住房交易。另一方面,住房公积金在石家庄仅覆盖94.14万人,不足常住人口的1/10,且缴存职工集中在国家机关、事业单位和国有企业,占比超过75%,对包括私营、民营企业职工的覆盖率不高,不利于更广大群体享受住房公积金作为政策性贷款的兜底和普惠作用。

不过,此次住房公积金新政在市场仍引起较大反响,原因如下:其一,新政从整体上看有收紧趋势,这与当前房地产市场政策环境有所宽松的现状和预期背道而驰,引起本地市场担忧。其二,新政中对离婚不满一年即申请住房公积金个人贷款给予更为严厉的认定政策,“限离”就此加入了石家庄房地产市场调控政策的行列,也是政策收紧的表现之一。

不过,易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)认为,此次住房公积金新政体现出如下动向,值得关注:其一,住房公积金作为一项政策性贷款,其主要目的是为最基本居住和改善需求来兜底,其主要面向的是面对商业银行个人住房贷款的较高首付款和利息水平,有一定的支付压力时给予支持。因此,住房公积金个人贷款应进一步聚焦这类人群,将更大规模的贷款力量投放到这些需求身上。因此,对可能滋生炒房投机的购房行为,住房公积金的态度更加严厉。除了将住房公积金异地贷款暂停范围扩展至全市范围外,还重申了住房公积金个人贷款“认贷也认房”的认定标准。对于实际操作过程中,借助离婚换取认定家庭或个人首套住房,获取较低的购房首付款和月供利息,通过“限离”也进行了严格控制。对住房公积金个人贷款需求进行进一步清理和剔除,是此次政策调整的主要目的。

其二,对住房公积金提取政策进行了调整,提取范围进一步收窄,反映出住房公积金当前运营压力较大的问题。根据易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)的统计,仅2018年,即有48.52万名缴存职工提取住房公积金92.1 亿元,平均每名职工提取住房公积金1.89万元;有提取住房公积金的缴存职工数量占总量的52%,提取住房公积金规模占总量的68%。换言之,超过一半的缴存职工有提取住房公积金的行为,住房公积金每收100元,即有68元被提取,剩余 2元还需要应付贷款需求。而在住房公积金的提取用途方面,购买自住房仅占26.46%,剩余超过7成的提取用途,偿还商业银行个人住房贷款本息占 5.12%,离、退休提取占20.25%。提取与贷款需求双重重压之下,新政收紧提取政策,其目的也是为了维护住房公积金的正常运营。

其三,住房公积金新政在审核贷款申请时,对申请人的征信行为进行了严格约束,特别是对于申请人在征信报告上的“劣迹”,明显较大了打击力度。这与2019年以来全社会建立信用体系一脉相承,更倒逼购房者必须更加重视和珍视个人征信,在日常消费过程中,对征信记录更为呵护。

不过,住房公积金新政出台,并不意味着石家庄房地产市场的政策环境将就此收紧。从外围来看,全国范围内的政策调整仍在进行之中,“一城一策”的调整动向带来政策环境逐步放松是大概率事件。对于这一点,各方普遍认为毋庸置疑。从本地来看,尽管住房限购、限贷、限价、限售政策仍在,住房公积金新政中的“限离”又加入进来,但住房限购政策因刚刚出台,尚在发酵和落实的“无门槛”落户政策而有所放松,住房限价政策早在2018年下半年已有调整,住房限购政策则在2019年上半年面临首套和第二套住房贷款利率上浮水平下调的趋势,政策已在“量变”过程中隐性调整。因此,内外环境交织之下,石家庄房地产市场的政策环境仍在由紧转松的过程中,量变到质变的趋势没有改变。住房公积金新政有其面向购房需求和特定要求的特殊性,但不能代表政策的大环境。

1、石家庄市住房公积金管理委员会出台《石家庄住房公积金管理委员会关于加强业务管理防范化化解风险工作的通知》:

(1)住房公积金贷款对象仅限于购买家庭首套自住住房或第二套改善型自住住房的缴存职工,不得向购买家庭第三套及以上住房的缴存职工发放住房公积金个人住房贷款。住房套数的认定,以借款申请人及其配偶在购房所在地和工作所在地不动产登记中心出具的不动产查询证明,结合《个人信用报告》中的购房贷款情况,综合认定实有房屋套数。

(2)在市内五区暂停发放住房公积金异地贷款的基础上,全市范围内统一暂停发放住房公积金异地贷款。

( )对离婚一年内的借款申请人实施差别化住房信贷政策。名下无房的,住房公积金贷款按照市区第二套自住住房信贷政策执行;名下有房的,视为是购买家庭第三套及以上住房。

(4)严格审核借款申请人还款能力。在审查购房人家庭收入、缴存基数等信息时,对缴存基数存疑的借款申请人,可要求其提供工资流水,养老保险证明、个人所得税纳税完税凭证等材料进行佐证,对无法提交相关证明材料的,个贷中心及各县、市、区管理部可视情况减少贷款额度或不予贷款。

(5)借款申请人及其配偶,在申请住房公积金贷款前24个月内的《个人信用报告》中,存在个人贷款、贷记卡、准贷记卡连续三期或累计六期及以上逾期记录的,或按照《河北省住房公积金失信行为承接管理办法》,认定失信行为并在承接期间内的,不予发放住房公积金贷款;借款申请人及其配偶,在《个人信用报告》中明显存在失信行为的,可视情况减少打款额度或不予贷款。

(6)缴存单位应在每年缴纳七月住房公积金时调整缴存基数。住房公积金缴存基数为职工上一自然年度月平均工资总额。工资总额按国家统计局《关于工资总额组成的规定》计算,各单位要确保上报数据的真实性和准确定。缴存基数、比例调整通过后,各单位要将核定情况告知职工本人,接受职工监督。

(7)单位不得为非本单位职工代缴住房公积金,人力资源类单位不得为本单位不存在人事代理或劳务派遣关系的人员缴存住房公积金,住房公积金管理中心有权核实单位汇缴情况的真实性、准确性。

(8)缴存职工提供虚 明资料骗提住房公积金或者片区住房公积金贷款,按照《河北省住房公积金失信行为惩戒管理办法》,通过程序认定,纳入失信行为黑名单管理的,取消其五年内的住房公积金住房消费类提取和贷款资格,管理中心应当责令限期退回提取资金或提前偿还全部借款本息并解除委托贷款合同。

2、石家庄市住房公积金管理委员会出台《石家庄住房公积金归集提取管理实施细则》,与此前相比,有如下变化:

(1)取消因支付物业管理费提取住房公积金。

(2)取消因购买90平方米及以下首套住房多次提取住房公积金。

( )取消因子女购房提取父母住房公积金。

(4)取消因大病提取住房公积金。

(5)取消因拆迁提取住房公积金。

(6)异地购房提取须提供不动产权证书、契税完税凭证,购房合同不得办理提取。

(7)异地购房,在本人或配偶户籍地购房,落户日期在购房日期之前的可以提取,落户日期在购房日期之后的不得提取;在配偶工作地购房的,须提供配偶缴存的住房公积金管理中心出具的个人住房公积金缴存证明。

(8)行政区域购房的,通过住房和城乡建设局联网核查可查询到房屋信息的,可提供收据,无法查询的需提供购房款发票。

易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)的市场运行情况监控网络除覆盖石家庄市辖区、正定县和正定新区外,近期已新增覆盖辛集、晋州、平山、元氏等石家庄周边县、市,并向南覆盖邢台市辖区,目前可向房企和机构提供上述城市和地区专业、权威、深度的市场顾问服务。如需合作,也请与易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)取得联系。

联系人:

易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)客户总监 张佳 177 4569120

易居河北研究院(易居克而瑞石家庄)石家庄总监仵菲 1520001 789

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