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狂赶末班车大手笔抛盘频出炒房者高位套现

2019-08-12 18:21:13来源:励志吧0次阅读

狂赶末班车:大手笔抛盘频出 炒房者高位套现

随着一系列房市调控政策的出台,岁末的二手楼市掀起了一阵量价齐涨的高潮,原本淡季的年末变成了炙手可热的黄金时节。12月23日,二手房营业税细则出台,从明年1月1日起,个人将购买不足五年的非普通住房对外销售,要全额征收营业税。在“营业税二改五新政”的刺激下,一些按捺不住的投资客开始大量抛盘。

就在一个月前,人们觉得房价还将一直上涨出现“恐慌性”购房潮,许多项目纷纷封盘惜售;而一个月后,投资客抛售房产就大量出现。政府频出重拳调控楼市,正在改变人们的预期,进而对市场和价格产生影响。

12月23日,从房产中介处获得的内部行业交易资料显示,一投资客一次性抛售了朝阳公园东某高端楼盘25套房源,总面积5500平米,成交价达到1.4亿元,最后被一位香港客户一次性“吃进”。该交易在11月底完成了过户,为近年来北京二手房市场史无前例的大单。

“变局到来之时,那些大投资客,往往是反应最快的人群,”美联物业北京市场总监张大伟表示,一次性抛售1.4亿元的25套中高档房产,并非近期特例。记者从多家中介机构获得的资料也显示,类似抛售大单投资客不在少数。

对于房地产市场,那些专业投资客的嗅觉越来越灵敏。10月份以来,投资客王强陆续抛售了自己投资的多套“次新房”,最近的一套是11月底卖掉了自己在东三环华威桥东(美景东方)的一套住宅,130多平米卖了273万,单价超过2万。在买方交了定金后的当天下午,又有中介公司说有人出到282万。而这套房子,是王强在4月份以不到15000元的单价“抄底”,前后不过半年多,除去税费净赚50多万。

王强现在是中国房地产业经理人联盟(以下简称中经联盟)的成员,多年的职业触觉,加上去年底市场下行的“教训”,他抓准时机就立刻出手。和王强一样,中经联盟中的不少人也对记者私下表示,在一两个月前,就开始抛售自己投资的房产。

据了解,近期投资客抛盘项目多集中在东三环、四环一带,如富力城、珠江帝景以及美景东方等。美联物业富力城分店人员告诉记者,富力城近期有的客户一次挂牌出让的房源超过10套。美联珠江帝景分店则表示,除了多位客户批量抛盘外,还出现多名投资客联合制定价格现象。

这和两年前的情形很是相似———这些区域和项目,同样是2007年投资客抛售重点。2007年10月,二套房贷政策收紧之后不久,富力城即出现大批温州购房团抛售;国美第一城、阳光100等东部区域项目也首当其冲。

获利:高位“及时”套现

按照北京市房地产交易管理网数据,11月份北京全市商品住宅销售均价达17445元/平米。相对于今年1月份,北京开盘项目13560元/平米的均价,涨幅高达29.42%,而12月份新开盘项目均价仍在上涨。

“我们私下里经常探讨,觉得市场不会再这样涨下去,”王强说,根据中经联盟的一份调查,今年下半年以来在售楼盘,70%都是投资购房,“从业多年,都没有见过这样的疯狂。”

中原地产华北区总经理李文杰曾对记者表示,经历过去年的下行之后,楼市将改变过去多年一路上涨的局面,大涨大跌将成为常态。对此,北京资深投资人张羽冲表示,对于投资客来说,如果大致把握住了这种涨跌的曲线,在拐点来临之时果断买进卖出,就可以赚钱。

对楼市极为熟悉的王强判断,北京楼市在11月达到了这一轮价格上涨的高位,再往上涨就比较难了,因为缺乏支撑,而调控必将到来,而首当其冲的就是前段时间价格涨幅过快的项目和区域。

“与2007年不同的是,除了东三四环的部分项目,此轮抛售通州、大兴、亚北等五环外房源增多。”王强透露,他的一位朋友就打算将3月份7000元/平米购入的通州世纪星城一套70平米住宅出手,除去税费,可净赚近30万。

张大伟认为,这些区域很多楼盘今年的涨幅在40%以上,超过平均涨幅,先期购买的人现在出手算是踩在高点;而一旦楼市下跌,这些区域的抗跌性则较差。“2007年通州一楼盘单价一度飙升至14000元/平米,去年底降至8000元/平米并推出6800元/平米特价房,结果遭前期业主退房闹事;比通州更近的管庄某大盘,也有类似经历。”

时机:“狂赶”末班车

在嗅觉灵敏的投资客高位套现的同时,二手房营业税细则的出台,又为投资客抛盘添了一把火。

张大伟表示,对于90平米以下的自住型普通住宅而言,新政策的影响并不明显,“但对于动辄一两百平米、总价200万以上的房产,仅这一项税费就超过10万元。”

张大伟说,非普通住宅的定义除面积外,重要的一条为:实际成交价高于同区域享受优惠政策住房平均交易价格(指导价)1.2倍以上。在北京,这一标准分别为,三环以内总价高于258万元/套、三环至四环之间210万元/套、四环至五环之间198万元/套、五环以外120万元/套。而今年以来,随着房价月月攀升,不少区域房价已经远超本区域指导价,尤其是四环内商品住宅均价已经突破2万元,成交总价大多超过指导价。

细则提高了这部分房源的交易成本,很多面积在100平米-140平米及140平米以上、5年内的中高档二手房业主,尤其是有贷款在身的,开始着急卖房。

以前述1.4亿抛售大单为例,如果按照营业税新政,仅此一项税费将达到600万元,即使最终由买方承担,对卖方也是不小的压力。张大伟认为,“赶在新政执行之前抛售,应该是卖方对后市不太看好,”

另一方面,贷款购买高档二手房将受到抑制,这些人大约占市场总比例的30%,他们将因为交易环节费用太高而转投新房。

市场由此出现买卖双方的明显变化,“政策出台后新增客户明显减少,”美联物业的统计数据显示,虽然上周依然每日成交维持在1800套以上,但是相比政策出台前已经下降了10%左右。

采访中,多家房产中介也对记者表示,面积在100平米至140平米及140平米以上5年内的中高档二手房,由于资金占用较大,在大势不好的前提下,业主们急于脱手套现,造成了近来高端二手房交易量价大幅下降。

转移:投向二三线城市

王强认为,近段时间政府一再强调打击房地产投机行为,估计还会有大的政策出台,而一些投资者可能套现退出,转战二三线城市。他认为,明年北京房价的溢价空间有限,房价涨幅将恢复平稳,投资持有成本将会增加。

“我刚刚带了一个投资团去考察大连的一个地产项目,许多人准备在那里投资。”王强向记者表示。他认为,目前在北京投资房产的溢价空间不大,一些投资客认为现在套现转投二三线城市是好时机。

记者了解到,由于部分地方城市自行采取了顺延地方性房地产优惠政策,吸引了不少投资者的目光。三亚、大连、沈阳等二三线城市的房地产市场正处于上涨初期,

王强表示,很多二线城市的房价相比北京、上海已经有了巨大的投资潜力,“这些城市的一线住宅房价还不及北京五环外,对我们很有诱惑力。很多朋友都把资金投到了这些城市。”

一位投资客告诉记者,他去年在长沙投资的一套房产,买入价不过5000元/平米,现在二期均价已经涨到8000多元/平米,升值速度之快令他都始料不及。

二三线城市不仅吸引了许多投资型买家进入,一些品牌企业也开始在这些城市疯狂扩张。据克而瑞(中国)研究中心统计,今年前7个月,万科、保利、招商、首创、富力等30家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万/平米,占总新增土地储备建筑面积的49%。

王强认为,品牌企业的大举进入,明年地王的作用将在这些区域显现。

事实上,高房价的压力已经开始从北京、上海等一线城市向武汉、合肥、长沙等二线城市蔓延。这些城市房价也开始显现出快速上涨的势头。

亿房研究中心监控数据显示,11月份最后一周,武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平米,比历史最高峰值高出204.90元。合肥新房成交均价4654元/平米,近两个月累计涨幅超过8%。尽管如此,和上海北京动辄过2万的房价相比,这些地方中心城市的房价依然是小巫见大巫。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为,经历去年底的一轮低潮,一些二三线城市房地产市场复苏周期慢于一线城市,可能会顺延2008年底的优惠政策,或采取更为激进的扶植性措施。这也是目前一些投资者转投二三线城市的一个重要原因。

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