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地产:始于房改 受制于流动性

2019-12-04 19:04:10来源:励志吧0次阅读

地产:始于房改 受制于流动性 2016-04-25 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

投资要点:

住房公积金是中国房地产消费市场重要杠杆资金1998年房改,正式确定“工资+公积金+住房补贴”为基本构成的住房货币化分配框架。住房公积金制度为我国房地产市场提供了第一批资金支持,作为中国房地产市场的启动资金,住房公积金发挥了重要的消费杠杆作用。近年来,住房公积金支持城镇职工住房需求的角色越来越重要,主要体现在:公积金归集和使用的绝对规模不断增长,累计支持职工人数和住房面积巨大;住房公积金收支体系中,资金不断向支持职工住房消费倾斜;公积金在居民住房贷款中占比稳步提升。未来中国住宅消费将更多地依靠住房公积金杠杆支持。

需求持续增长与归集有限增长,供需矛盾下流动性紧张将不断加剧公积金流动性平衡公式为:资金余额=流入资金-流出资金=缴存归集资金-(提取资金+贷款净额)。可以看出,流动性紧张的问题根本,在于资金供给端的缴存归集资金难以跟上需求端提取和贷款资金的增长速度,覆盖支持能力持续降低。

在公积金归集方面:虽然住房公积金收入规模在过去稳定增长。但从横向看,增速相对于职工提取和贷款需求增速较低,个贷率不断提升。从纵向看,公积金开源主要依靠职工平均工资提高、缴存比例提高和覆盖职工人数增加三个途径,但目前这三方面均难以支持公积金归集总额内生性持续快速增长。

而在公积金提取和贷款方面,三大因素将导致资金需求压力大:第一,属地管理原则下区域分化加剧,重点城市提取和贷款支出压力持续加大;第二,随着房地产市场热度再起,从历史规律看短期内提取和贷款压力必将增加;第三,房地产去库存稳投资,支持农民工和新就业人群购房,住房公积金提取和贷款门槛降低、范围拓宽。

风险提示:公积金提取和贷款迅速增加;公积金外部融资进度不及预期

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