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分析亾士称住宅投资功能正茬下降

2019-07-09 16:13:42来源:励志吧0次阅读

分析人士称住宅投资功能正在下降

据国家统计局数据,5月份全国70个大中城市中,新建商品住宅环比价格上涨的城市有65个。虽然当前房价依然坚挺,但随着我国宏观经济增长中枢下沉,微观层面企业盈利难度增大,流动性供给转向,住宅投资功能或会逐步下降,并可能引发未来楼市调整。

过去十多年来,住宅投资功能一直是驱动我国房价上涨的重要动力。从投资属性上分析,住宅投资功能的实现,有赖于实体经济的稳健增长和宽松的流动性支持。但目前看,我国房价继续上涨的基础已经削弱,主要表现在以下几个方面:

一是我国宏观经济增长中枢下沉,将制约房价上涨空间。房地产交易是社会购买力的重要组成部分,而社会购买力的形成有赖于宏观经济总量及其增长速度。从高达两位数的经济增速回落到7%至8%左右的增速,意味着我国社会购买力总体规模增长将放缓,这势必约束房价上涨空间和房地产交易量。

二是微观层面企业盈利难度增大,将影响住宅交易与流转。当前工业企业产品比价关系继续恶化,5月份全国工业生产者出厂价格同比下降2.9%,环比下降0.6%。1至4月,全国规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.3%,较上年同期下降0.07个百分点。微观层面企业盈利难度增大,通过影响城镇居民收入增长,进而抑制住宅需求。特别是部分城市房价总额处于高位,已经远远超出中等收入家庭的购买力,使得这些城市的住房交易沦为“有钱人的游戏”。

三是流动性或将收紧,房价上涨失去宽松流动性支撑。6月份货币市场利率飙升,隔夜拆借利率高达8%以上,后虽有所回落,也在6%左右,与上月3%的利率形成鲜明对比。从5月底与6月初,新兴市场经济体国家出现热钱集体流出迹象,造成股市大幅下跌。随着美国Q E退出预期增强,全球资产市场将面临一次大规模的重新定价与布局。5月份我国新增外汇占款从4月份的470亿美元降至110亿美元。同时,5月份新增贷款也大幅下降。这些情况表明国内的流动性供应格局也可能会发生变化,以往过度宽松的流动性局面可能将成为历史。

在房价上涨空间受限的同时,绝大多数的住宅租赁价格难以弥补住宅投资收益。按照目前一线城市的中心位置住宅租赁价格计算,相应折算的投资收益率不到2%,远远低于一年期人民币存款基准利率。这意味着,与其购买房产坐享租金流入,不如放在商业银行吃利息,且属于无风险收益。

由此可见,若大量投资住宅,未来住宅价格继续飙升的可能性已经显着下降,而租金流入尚不能弥补银行存款利息这一机会成本,表明当前我国住宅的投资功能或已丧失。这对于房地产调控的政策含义是,要保持房地产调控政策的连续性与稳定性,完善住宅持有环节税收制度,密切监测分析住宅交易与流转变化,加强税收征管,有效防范房地产金融风险。

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